Optimisation Fiscale et patrimoniale

Les différents dispositifs

Le fait de bénéficier d’un dispositif fiscal est un moyen de répondre à une problématique fiscale, à un objectif d’épargne, de placement, de création de capital, de retraite ou de protection familiale pour le particulier.
Il existe de très nombreuses niches fiscales, mais les plus attractives restent celles liées au secteur de l’immobilier.
Etre à l’écoute, bien connaitre et comprendre les besoins de ses clients permettent de faciliter la compréhension des dispositifs proposés.

Le dispositif Pinel

Il permet aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 12%, 18% où 21% du montant de leur investissement (plafonné à 300 000€), sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Les logements concernés sont des habitations nues à titre de résidence principale pour le locataire. L’investisseur est tenu à une condition d’engagement de location en fonction de la durée choisie.

Le dispositif LMNP

Le dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel) est un avantage fiscal destiné aux personnes qui mettent en location un bien immobilier avec un cahier des charges particulier. Le bien doit comporter tout le nécessaire mobilier indispensable à une occupation normale d’habitation pour le locataire. Il n’y a cependant aucun service de maintenance hôtelière. Autre obligation, les recettes annuelles doivent être inférieures ou égales à 23 000€ et inférieures aux revenus du foyer soumis à l’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal permet à l’investisseur de ne pas être imposable sur ses loyers pendant une période d’environ 20 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il permet aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du montant de leur investissement (plafonné à 300 000€), sur une période de 9 ans. Les logements concernés sont des locations meublées type résidences séniors, résidences étudiantes ou EHPAD. C’est un dispositif qui répond à une problématique de recherche de revenus complémentaires défiscalisés tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Le dispositif Malraux

Il permet aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement ancien à rénover de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 22% à 30% du montant des travaux destinés à la restauration du bien (le montant des travaux est plafonné à 400 000€), sur une période de 4 ans. Les logements concernés sont situés soit en PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) soit en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé). L’investisseur est soumis à un engagement de location de 9 ans.

Le dispositif Monument historique

La loi “Monument Historique“ répond à un double objectif de conservation et de restauration du patrimoine historique.
Ce dispositif fiscal a pour objectif de se créer un capital tout en préservant et en valorisant le patrimoine architectural français. Cette loi permet de déduire des revenus fonciers, les charges foncières liées à l’entretien et à la rénovation (réhabilitation) d’un bien. Ce déficit est lui-même imputable du revenu global sans plafond. Ce dispositif s’adresse donc particulièrement aux contribuables se situant dans une tranche d’imposition élevée (TMI). L’investisseur est tenu à un engagement de location d’une durée de 3 ans après la fin des travaux et à une durée de conservation du bien de 15 ans.

Le dispositif de la nue-propriété

Ce dispositif fiscal fait appel à une notion de démembrement. Il faut séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’assemblage des deux s’appelle la pleine propriété.
Acheter un bien en nue-propriété permet donc à l’investisseur de faire l’acquisition d’un bien immobilier à moindre coût. En effet, ce dernier est propriétaire des murs mais n’en a pas la jouissance (l’usufruit). La pleine propriété du bien se reconstitue après une durée de 15 à 20 ans.
Il ne peut en avoir la jouissance exclusive seulement après avoir reconstitué la pleine propriété de son bien.
L’investisseur n’a aucune charge d’entretien ni impôt à payer pendant toute la durée du démembrement.

Le dispositif du déficit foncier

L’investissement en déficit foncier relève du droit commun. Il donne comme avantage principal de faire l’acquisition d’un bien immobilier ancien et de déduire de ses revenus toutes les charges liées à la rénovation de ce dernier. Le résultat foncier obtenu permet une déduction fiscale imputable dans la limite de 10 700€.
Globalement, ce dispositif correspond à des investisseurs avec des TMI (Tranche Marginale d’Imposition) élevées ou avec des revenus fonciers existants.